管理学家Ｉ２０１０．１２利用存星工业地产发展创意产业园区晌思考蔡婷／百联集团置业有限公司Ｃ摘要】仓库、工业堆场、老厂房等工业地产历来是国有企业房地资产的主要构成，这些资产大多长期处于低端运营状态，经营上入不敷出；又因为受土地有偿使用制度的，无法将存量工业地产开发为经营性房地产项目，资产长期处于“沉睡”状态。笔者认为：可以利用现行。将其中的老厂房、老仓库改造为创意产业园区，有效提升建筑品质、充分体现物业的社会价值和经济价值。本文从土地背景、上海创意园区的发展前景，并结合大型国有集团存量工业房地产的现状进行了初步分析，论述了发展创意产业园区的必要性、可能性，并尝试提出建设创意产业园区的对策思路。【关键词】工业地产：创意产业园；发展在２００１年以前，国有企业凭借着雄厚的存量工业地产资源，在开发存量工业房地产方面还是有很大的空间的，工业用地通过缴纳土地出让金后，即可在原土地上二建造住宅、商厦、办公楼等经营性物业。然而，从２００１年开始，国土资源部对土地有偿使用制度的进行了一系列改革，受现行土地的，存量工业房地产已无法通过缴纳出让金的方式转化为经营性用地了。近年来，各大型国有集团大量的工业房地产一直处于闲置或低端运营状态。鉴于此，笔到这一阶段，企业已经不能再通过缴纳土地出让金的方式将存量工业用地改变用地性质为六类经营性用地加以开发利用了。所有工业用地均须由市（或区）土地发展中心收购、改变用地性质后统一以“招拍挂”的方式推向市场。至此。原土地使用者和其他竞争者处在同一起跑线上，在土地获取方面已经没有任何优势可言了。（二）土地新政引发工业房地产发展新思考从第一阶段的协议出让到现在的“招拍挂”制度，的变迁最大程度地体现公开、公平、公正的市场法则，能充分体现价值规律和竞争规律，从而显化国有土地资产应有的市场价值。者认为：将工业房地产改造为创意产业园区不失为一条创新发展之路。一、土地引发工业房地产发展新思考（一）土地的变迁然而，正是这样的土地客观上也在一定程度地阻碍了国有企业内部存量工业地产的利用和发展、制约了土地价值的提升。对拥有庞大数量的Ｔ业用地（包括工业房产）的大型国有企业来说，土地新政的推行给我们提出了新的课题、新的思考。在新政下，原土地使用者既已丧失了自主开发的权利，那么，如何充分挖掘存量工业地产的价值呢？笔者认为：将原有工业地产在土地不改变用地性质的前提下进行二次开发，改造成创意产业园我国城镇土地适用权的取得方式，大致经历了三个阶段：１．第一阶段：土地使用权取得方式多样化１９８８年，有关土地使用权出让的全国性的法律开始颁布实施。《》修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”；同年１２月，《土地管理法》修改议案也规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。这些规定使土地使用权可以依法出让、转让、出租和抵押。在这一阶段，各企业只要将原有Ｔ业用地缴纳土地出让金，即可自南地利用存量土地进行开发；或从其它土地使用者手中协议出让土地，而不受。区应该不失为一条现实有效的出路。二、上海创意产业园区的发展现状早在２００３年，上海市制定了创意产业园区发展行动计划，并将之确定为Ｉ二海发展现代服务业的新增长点。与此同时，创意产业园区的概念也开始受到各方面的关注，蓬勃发展的趋势是显而易见的。Ｊ！二海是全世界创意产业园区最多的城市之一，目前拥有踟家市级挂牌２．第二阶段：对土地使用权转让作出一定的１９９４年，《城市房地产管理法》对土地出让的方式做出了明确规定：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议韵方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，可以采取双方协议的方式。并要求，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。创意产业园区，２００多家非挂牌园区。据统计，２００９年上海创意产业总产出达３９００．５７亿元，增加值为１１４８．９８亿元，占全市ＧＤＰ的７．７％。笔者认为，上海创意产业园区的发展呈现两大特点：（一）集群化的发展趋势近年来。上海创意产业园区呈现集群化的发展趋势。有的依托大学和研究所发展设计类产业，如依托同济大学的赤峰路现代商业街、依托东华大学的天山路时尚设计产业园区、依托交通大学的乐山路软件园区等。有的通过改造旧厂房、旧仓库，发展艺术类产业，如但是，由于该法没有对拍卖、招标方式做严格要求，实际操作中基本上还是采用协议出让方式。在这一阶段，各企业仍可通过追缴土地出让金的方式将Ｔ业用地改变土地性质为住宅、商业、办公等六类经营性用地。因此，土莫干山路春明文化都市产业园区、泰康路艺术街、昌平路新型广告动漫影视图片基地等都是由旧厂房、旧仓库经创业者独具匠心的改造，化腐朽为神奇形成的创意产业聚集地。也有在支持下开辟新区建立与电子信息技术相结合的创意产业基地，如以旅游纪念品设计、制作为主的河南南路上海城市广场，目前已有十多家专业旅游纪念品设计公司进驻。依托展示和交易功能，使各专业的创意设计能迅速进入市场。（二）改造工业厂房是主要途径地使用权的获取方式还是相当灵活的，那些存量工业地块也被充分挖掘经济价值。３．第三阶段：土地“招拍挂”强制性出台自２００１年起至今，对土地出让方式的限定日趋严密。２００１年４月颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》强调：要严格协议用地范围。同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市、县土地行政管理部门依法以招标、拍卖方式提供，必须公开进行。２００２年５月，国土资源部又制定了《招标拍卖挂牌出让凰有土地使用权规定》，要求全国范围内经营性土地的出让全部实行招标、拍卖、挂牌制度。２００３年６月，国土资源部发布《协议出让国有土地使用权规定》，对协议出让的范围、程序和价格等全过程进一步做了严格而又具体的规定。指出，以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。尤其值得一提的是，依靠Ｔ业旧厂房的改造是建设创意产业园区的主流。上海创意产业中心一位工作人员表示，目前上海有大量几十年至近百年的旧建筑，其中～些废弃的仓库、厂房等有待改造开发和重新利用。因此，旧房改造作为城市产业转移的结果，将继续成为创意产业集聚区诞生的主要方向。例如：西江湾路５００号“绿地阳光城”、苏州河岸的四行仓库“ＳＯＨＯ”办公区、南外滩的外马路创意园区等等，都是仓库改建的成功案例。目前，保护老建筑、改造的思路已经运用至了上海世博园区的部分建设中，相信未来的发展一２８９—万方数据区域经济研究Ｉ前景将更广阔。ＱＵＹＵＪＩＮＧＪＩＹＡＮＪＩＵ好机遇。从已有的经验来看，创意产业园区和旧房改造存在着难以割舍的关联。最初的创意产业园区无一不是在旧区的基础上发展壮大的。近年来，上海加大保护工业历史建筑的力度，以工业历史建筑为基础，初步形成了一批创意产业园区聚集区，做到建筑价值、历史价值、艺术价值和经济价值相结合。通过对老厂房的改造，为历史的留存注入新的活力，使保留的旧厂房成为现代城市景观的新景象，也促进了产业链的升级，是城市历史与未来承接的良好典范。事实Ｅ，一些商业嗅觉敏锐的企业已经开始着手进行这项工作，并且收到了良好的经济效益。例如：前文提到的位于北外滩航运圈的某仓库，经改造成创意园区后，单位租金达２．０元／平方米．天。即便不考虑租金递增因素，静态的投资回收期也仅５—６年。通过改造，大楼焕然一新、原先捉襟见肘的人员管理费用、房产维修费用等也得到充分的保障，经营活动迈上了一个新的台阶。从一个人不敷出的经营状态，到现在的良性循环，这个项目的成功改造带给我们启发和信心。四、发展创意产业园区的对策措施发展创意产业园区的关键是要通过制度创新，以引导、构建通路来营造一个良好的环境。对百联集团目前情形来分析：总体规划、财务支持、人才培养是创意产业园区发展的三个基本要素，此外。要办好创意园区，明确发展方向是一项重要任务。三个发展要素（一）总体规划（三）创意产业的发展深受社会各界的关注和支持目前，上海中心城区——黄埔、静安、卢湾、徐汇、长宁等区纷纷意识到建立创意产业园区是新一轮经济增长的重要引擎，都结合本区特点规划发展创意产业基地。一些企业集团和大公司也开始关注和涉足创意产业；部分高校开始设置有关的理论和管理的课程，并联合社会力量开展培训；上海社会科学院也成立了创意产业研究中心；全国第一家创意产业协会也挂牌运作。这一切都表明了创意产业在上海已赢得社会各界的关注，成为经济发展中的热点、亮点。三、国企利用存量地产发展创意产业园区的可行性笔者以上海一些大型国有企业为例，试论发展创意产业园区的可行性。（一）原有开发模式受局限在当前的土地下，大型国企内部存量工业地产的发展空问遭遇了难以突破的瓶颈，所面临的出路大致是两条：一是被各区土地发展中心收购储备，统一规划后由“招拍挂”平台推出；二是对工业地产进行改造，充分挖掘市场价值。第一条路属于“被动性防守”策略，且对土地原使用者来说，并不占据有利地位。从现行土地招拍挂来看，绝大多数为价高者中标；并且，最终成交价均远远高于起拍价。在这样的一种局面下，很难与上市企业进行抗衡。如果集团主要是依靠第一条路来开发存量工业用地的话，原有的土地价值根本无法很好地体现。第二条路属于“主动性进攻”策略。即对原有工业地产在不改变用地性质的情况进行二次开发和改造，打造集物流、服务、商务、展示等功能的创意产业园区既符合国家的产业，又满足最大限度地满足企业的利益需求。相比前者被动动迁的方式而言，主动出击无疑是一条切实可行的出路。（二）工业地产低端运营状态亟待改变多数大型国企内存量土地或房屋多为工业仓库性质。这些资产长期处于地端运营状态，利用率和回报率低。例如：以某集团一老仓库为例：建筑面积３７３６０平方米，全年租金收入不到３００万元，单价仅０．２２元，平方米．天。对一个地处北外滩航运圈内的房产来说，这样的租金回报实在差强人意，而较低的租金收＾在剔除人员和能源开支后所剩无几，根本无力顾及对房产的维修和改造，长此以往造成房地资产能级低下、租金停滞不前。大量的闲置厂房和仓库亟待有刨意的改造。因此，对一些具有地理位置优势、体量适中、有发展潜力的工业房产进行改造，提高租金收益、提升物业价值，是势在必行的一条出路。将创意产业园区的改造建设纳入企业发展的战略之一，明确总体布局、确定重点发展方向。应制定出未来若干年发展规划，完善和优化内部环境，通过措施和宣传使各企业形成共识，即发展创意产业园区是提升房产价值、转变原有增长方式的有效途径。在制定总体规划时，对现实的可行性要有足够的估计。充分做好前期调研工作，准确把握市场供给和需求的平衡。创意产业园区的建设和扩张既要大力发展、又要避免各企业一哄而上。在战略上＝要紧锣密鼓、战术上要重视个体的发展质量。个体成功是整体成功的基础。（二）财务支持必要的资金投入是不可或缺的。对前景良好、投资回收期不太长、投资回报理想的项目，应予以优先考虑。对一个体量在５０００平方米左右的单体，改造金额大约在３０００—５０００万元，乍一看投资金额较大，但是改造后的房产已脱胎换骨，与先前的旧仓库所收租金不可同日而语，投资额可以在较短的年限收回。充沛的租金收益可确保维修、运营费用，存量资产的“造血系统”又重新运转。因此，必要的投资为改造项目输人了新鲜血液，赋予了旧厂房新的生命、使其得以正常经营，提升房地产价值的同时，也为企业提供更充沛的现金流。（三）人才培养（三）存量工业地产资源改造优势明显老仓库、老厂房大多建于上世纪三十年代，虽外形破旧、设施老化，但单体体量大、蕴含的改造潜力相当大，归纳起来，大致有三大优势：１．地段优势破旧的厂房、高大的烟塔、造型各异的工业建筑，和现代艺术、服装设计、旅游等看似毫不相关的东西“嫁接”在了一起，发展创意园区需要复合型人才。人才的稀缺，特别是策划、管理、运营人才的稀缺是制约创意产业园区发展的瓶颈。原来的仓库管理，主要的盈利模式是收取租金，运营企业基本上都只是在扮演一个“房东”的角色。而创意产业园区的发展虽然是由低租金吸引企业和个人的入驻开始，然而通过软硬件设施为企业提供完善的服务，再通过品牌经营和资源整合，形成园区内入驻机构的聚合效应，从而提升园区自身的竞争力和运营价值，是创意产业园区经营的最终目标。如果仅仅以低租金来吸引入驻机构，必然会陷入“价格战”的泥潭，最终被市场所淘汰。因此，经营者要从观念上改变改变“房东”的角色。创意产业园区的开发基本上都以原有旧工业基地为依托，很多企业都没有这方面的管理经验，急需有专业管理、运营的人才加入。最初园区管理和运营团队可以由企业自身的人员产出和面向社会的专业人才招聘组成，随着专业人才的引导、经营理念的灌输，逐渐培养出自己的专业队伍。五、建议发展方向土地具有稀缺性，而地段更是不可复制的。老仓库、老厂房绝大多数地处内环线以内，诸如：苏州河两岸、北外滩航运圈、徐家汇等繁华地段，客流量大、交通发达，这是工业地产的优势和发展的机遇。这些老厂房…经改造，无异于重新赋予它们新的生命，其社会价值、经济价值将大大提升。２结构优势老仓库、老厂房大多具有共同的特点，即：空间分隔大、层高大多高于５米、承载结构坚固、设备设施的设置完善等等。这些结构上的优势对改造工作带来极大的便利，对方案的选择提供了较大的可能性。例如：超过５米的层高可以确保安装风机盘管、空调设备；大开问的结构对建筑平面的重新布置和分隔提供了较多的选择，便于设计。这些优势可以给二次改造工程提供较多技术上的支持和发挥空间。３．发展机遇存量工业房地产向创意产业园区的改造之路正面临前所未有的大一２９０—万方数据管理学家ｌ主０１０．１２发展坝代农业，繁荣农柯经济一一对贵州省安顺市西秀区发展坝代农业的思考杨红琴／贵州省安顺市西秀区委党校【摘要】文章从筒介西秀区区情及从山区角度发展现代农业引入主题，从加强农业基础设施建设、解决农业生产技术现代化中存在的主要问题、发展特色农业走专业合作社道路、促进农民生活方式现代化、培养新型农民五个方面，对西秀区发展现代农业进行了思考。【关键词】西秀区；现代农业：思考现代农业的涵义广阔，从山区农业角度认识有两方面：一方面是生产力层面上的要求，即技术上的现代农业，主要有推广应用无公害生产技术、配方施肥技术、反季节栽培技术和农业机械化应用技三是加强生态建设。如加强对杉木河石漠化进行治理。四是进一步建设、改造、完善区级电网。五是大力支持以沼气池建设带动改圈、改厕、改厨工作。二、解决好农业生产技术现代化方面的问题（一）综合防治农药、化肥、生活、生产等农业立体污染，大力发展低碳农业１．要培育低碳农业的管理理念。一是要大力推动农业生产制度刨新，实行涉农生产节能减排的管理考核责任制，从国家法律法规高度，逐步开发完善农业能源效率标准。二是宣传低碳理念，鼓励利用低碳技术。如贵州黔西南州兴义市则戎乡冷洞村使用金银花滴灌技术节约水资源，就值得推广。２．科技支撑农业生产低碳化。一是现在我们用水的方式不合理，造成极大浪费。用水灌溉需要耗电。如果节水，就节约了灌溉用能，也就低碳了。二是与石油息息相关的农药、化肥、农膜等现在成了广大农民的“最爱”。农业部门调查显示，从１９９０年到２００４年，农药、化肥、农膜的单位面积使用量呈直线上升趋势，其中农药使用量从１５．５公斤，公顷升至３２．０公斤／公顷，安全用量为１５公斤／公顷：化肥施用量从３５５．８公斤／公顷（折纯量）升至５９５．６公斤，公顷；农膜用量从７．０公斤，公顷升至２０．７公斤，公顷，由此引发了一系列环境问题。因此应加大科技投入，术等艘农产品创造最大经济效益和社会效益。另一方面是生产关系层面上的要求，即经营模式上的现代农业，主要以促进农民专业合作经济组织稳步发展，发展壮大农业产业化龙头企业为核心，按照“产、加、销配套建设，农、工、贸理念经营”的现代农业发展模式，通过项目带动、示范推广，提高农业生产的组织化程度，实现规模化经营，大力推进农业产业化进程。西秀区是—个有着特殊区情的地方。尽管这里从行政区划上属于安顺市的中心城区，但其７０％的农业人１２１现状，决定着“大农村，小城市”的实际状况。西秀区“欠发达、欠开发、欠债多”的区情十分突出，贫穷落后仍然是其根本特征。鉴于西秀区的区情，如何发展现代农业，摆脱“三欠“的区情，笔者认为应从以下几方面着力。一、加强基础设施建设，打好建设现代农业基础一是大力发展农村公路。要想富，先修路，打牢农业生产的基础，就要坚持交通优先发展。二是加强水利设施建设。着力解决５万农村群众饮水安全问题。根据工业房地产的地理位置，结合本市创意产业网区的发展趋势，建议由以下四个方面开拓产业基地：１．依托大学，发展产业园区创意产业园区的发展需要特殊的基础设施，其中，高品质的大学、研发机构是不容忽视的因素。因此，依托大学发展产业园区是重要途径之一。在集团存量工业房地产中，毗邻大学的项目为数不少，例如：靠近上海外国语学院的东体育会路、靠近复旦、同济的国顺路、靠近上海大学的陈太路等等，均有已停产、仅靠低租金勉强维持经营的旧仓库大楼，可以考虑依托周边区域的人才和技术优势，创建以建筑设计、电脑程序开发、Ｏ：Ｐ，－步ｔ－ｇ等文化方面的产业园区。２改造高尚地段的仓库厂房，创立产业园区笔者在调研中发现，入驻内环线以内繁华地段产业园区的大部分租客都是年轻的创业人士和从事时尚业的潮流人士，他们往往对由上世纪初建造的旧厂房旧仓库改造而成的产业园区情有独钟。这方面可以借鉴的成功案例有很多，例如：建国中路８号桥，原为上海制动器厂旧厂房，现为时尚创作中心万航渡路上的周家桥的前身是亚洲电焊条厂，如今已是改头换面；昌平路１０００号原为上海航空设备厂，现在则变身为新型广告动漫影视图片的产业基地……在苏州河两岸、万航渡路、北外滩以及泰兴路等地的特色仓库、厂房，散落于城市的中心地带，在建筑外形和文化底蕴上各具特色。可以将其改造成充满个性的创意产业基地，适合引进潮流发布、服装设计、品牌展示等偏向时尚方面的产业园区。通过历史与未来、传统与现代、经典与流行在这里交融，为存量老厂房、老仓库带来新的生命力。３．依靠传统布局、培育产业基地依托地块周边已有的传统布局，并在此基础上建立相应的产业基地，是另一条发展途径。例如：河南南路３３号的上海城市广场，现已发展成为本市旅游纪念品产业发展中心，而该基地所处的豫园商圈，历来是上海旅游纪念品及相关产品的交易集散地。因此，建立专业产业园区，进一步发挥集聚效应也是可以选择的另一条途径。在城市副中心区域，一些大型国企集团拥有较多占地宽广，地上建筑物单体体量相对较大的工业房地产，就可以采用这样的方案，打造专业服务类的产业园区。例如：地处共和新路的某下属企业仓库，据知已有改造成汽车展示中心的意向。这些园区和周边的工业传统和产业格局有着密不可分的关联。大大缩短了培育期，并和周边产业互动，不断增强自身的影响力和辐射力，促进了传统产业的升级，形成良性循环。六、结论综上所述，从内部条件分析：大型国企存量工业地产资源丰富，创意产业园区的改造工作具有较大的优势和较强的可操作性从外部条件分柝创意产业受到和社会各界的广泛认可和支持，利用存量工业地产开发创意产业园区必然会有令人乐观的发展前景。创意产业附加值高，不受土地、有形资源的。把握机遇，加快存量工业房地产的开发和改造、加快搞好创意产业园区的建设，使其成为企业新的利润增长点。【参考文献】ｎ】张京成．中国创意产业发展报告（２０］０）中国经济出版礼２０１０，３．【２ｊ冯梅中国炙叱勖莳叫蟛浠群嗯ｌ研究经济科学出版毪２００９，１０．１３ｌ张京院周学政．创意为王——中国创意产业黎瞑謦驾藏科学出敝毪２００７．２【４ｌ厉无昆意阳峨学嘲ｃ｝Ｂ版枕２００６．６．【５ｌ（澳）哈特和．创意产业读本．清华大学出版＿生２００７．５．一２９１—万方数据利用存量工业地产发展创意产业园区的思考
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：
蔡婷
百联集团置业有限公司管理学家
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