物业管理流程

物业承接新项目具体工作流程简要

首先要全面了解该物业企业相关信息、接管项目具体信息资料、前期介入情况、物业配套情况、人员配备、物业管理用房、物资装备等具体情况；其次明确：挂靠协议的有关具体规定，和自己物业公司接管有何区别等……..

一、该项目对物业管理服务的要求和特点。

二、物业管理服务的内容包括：常规性服务和特约服务

三、预测物业管理服务标准等级（一、二、三级）为几级？

四、企业资质等级是几级？

五、必须遵循物业服务收费与服务水平相适应的原则，质价相符。

包干制的物业服务企业，物业服务费用一般实行指导价。

六、要进行物业服务成本测算，首先要清楚物业服务成本构成：

1.管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等。

2.物业共用部位、共用设施、设备的日常运行，维护费用。

3.物业管理区域清洁卫生费用。

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4.物业管理区域绿化养护费用。

5.物业管理区域秩序维护费用。

6.办公费用。

7.物业管理企业固定资产折旧。

8.物业共用部位、共用设施、设备及公众责任险费用。

9.经业主同意的其他费用。

二、新项目早期介入管理工作计划：

1、前期介入参与情况与规划设计和建设情况

2、拟订物业管理服务方案：根据具体情况拟定

3、组建物业管理服务队伍：包括：（1）组织架构的建立、相关人员招聘、人员上岗培训（2）各种岗位证书，包括电工证、电梯管理员证等….

4、完善物业管理用房及办公条件。

5、制定各种管理规章制度和职责。

6、对业户的书面及口头宣传。

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7、收集建筑商、分包商的联系方式及具体施工项目，以备保修期内随时联系。

三、物业的接管与验收：工作流程图：

组建承接查验领导小组→确定物业承接查验方案→移交有关图纸资料→物业本体、公共部位的设施、设备的查验→解决查验中发现的问题，对遗留问题及时跟解决→确认查验结果，签订承接查验协议→办理书面物业交接手续→整理所有资料存档

注：1、对建设单位遗留的工程问题一定跟进解决。

2、收集全所有资料，科学分类，整理存档。

四、入住期管理计划流程：注重与开发协调

1、准备：（1）各种项目标识的制作安装：如楼牌、单元门牌、温馨提示牌、交通导向标志、公告栏、接街处、收费处、客服中心、严禁吸烟、停车须知、小心台阶等。（2）资料准备，包括：管理规约、入户须知、装修管理协议等（2）人员准备与培训（3）各种办公用品充足。

2、水、电卡在程序中建档问题应事先协商，最好事先建好档，业主来办理业务时直接交付。

3、业主入住流程：制作成牌上墙公示：

身份验证→房屋验收→签署物业管理有关协议、文件→交纳当期物业服务费用→领取相关资料、钥匙、水电卡等→交房入住

注意事项：一站式服务，全理安排工作时间，可延长办理时间，指定专门人员负责各类咨询

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引导工作。

五、装修服务流程：

装修申报→登记审核→进场手续办理→交纳装修管理押金→施工管理→装修竣工验收→退还押金，也要制作成牌上墙公示。

注：装修期间的注意事项、装修垃圾处理等一定要在装修协议中说明。

六、高层管理的重点是：电梯管理，如出厂合格证、使用合格证等证件一定俱全并悬挂于电梯轿厢显眼位置、和维保单位签订的合同与协议，是否去备案、年审等事宜明确……必须建立健全各项制度和职责，如：电梯安全管理制度、电梯管理员职责、乘梯须知、安全乘梯注意事项等。所有重要资料要搜集完全，以备后期全部整理存档。

以上为大体纲要，操作时还要根据项目具体信息和情况，来具体整理、细化…….欠妥之处，请多指正。

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