房地产专业知识

房地产专业知识

房地产

1. 房地产是房产和地产的总称，总称不动产。房产使之房屋等建筑物和构筑物；地产是供开发、使用和经营的土地，又是特指房屋等建筑物和构筑物所占用的土地。

*存在的三种形态，单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。 2. 房地产的特性  位置的固定性  地域的差别性  高值耐久性  保值增值性 房地产面积计算 1. 占地面积

使用面积计算——是指建筑物各功能区（如住宅的卧室、客厅、餐厅、厨房、阳台、卫生间、笔触、储藏室等）的净空面积之和。当建筑面积相等、造价也基本相同时则使用面积越大，该建筑的使用功能理应越好。

2. 建筑面积的计算——*指房屋建筑的各层水平面积之和。 *房价的计算就是以每建筑平方米的单

价来作为计价单位。

使用面积只是建筑面积的一部分，再加上墙体所占的面积以及其它公共配套部分（如楼梯、电梯、地下室、通道、配电室等）所占的面积，方构成建筑面积。 建筑与建筑构造

1. 用途：普通商品住宅、公寓、别墅、商业、写字楼

2. 建筑层数：1-3层底层住宅 4-6层多层住宅 10层左右带电梯的是小高层 以上为高层

3. 承重结构：木结构、砖混结构、钢混结构（现浇钢筋混凝土剪力墙结构）、钢结构、框架结构 住宅类型

1. 公寓式住宅与别墅 2. 商住住宅（soho） 3. 跃层式与复式住宅

跃层住宅是一套住宅占两个楼层有内部楼梯联系上下层 复式住宅与跃层住宅相似，仍是每户占上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。

4. 错层式住宅 指楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系的住宅 如何计算建筑面积和使用面积？ 塔楼：建筑面积=使用面积×1.44 非塔楼：建筑面积=使用面积×1.33

注：年代早些，一般为小产权房屋，新建住宅、公寓公摊大,

不适用此算法。

影响房屋价格的因素有哪些？它们的影响程度有多大？ 影响房价的因素对其影响程度大小排序如下：

（1）地理位置； （2）价格； （3）房屋格局； （4）楼层； （5）朝向； （6）年代；

（7）楼内外及小区环境；（8）装修； （9）交通； （10）市政； （11）其他。 楼房和平房的种类有什么？

平房：北房、南房、东房、西房、自建房。其中，北房西房

次之，东南房更次，自 建房价格最低。

楼房：4-6层多层小楼、10层以上板楼及塔楼、平层、错层、

复式、跃层。

别墅：独栋、联排、双拼、叠拼。 商品房交易有关的面积

1. 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积（使用面积）=套内使用面积（地毯面积）+套内墙体面积+阳台建筑面积。 2. 套内墙体面积：商品房各套内使用空间膨转的维护或承重干部体，分为共用墙及非共用墙。共用墙系指商品房各套之间分隔、套与公用建筑空间的分隔墙以及外墙包括山墙。共用

墙体水平投影面积的一半计入套内面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

3. 阳台建筑面积，封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；挑阳台按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。 4. 分摊面积 使用率：

房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的记忆两面三刀多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。 什么是住宅的开间、进深、层高和净高？ 1. 开间：就是住宅的宽度

2. 进深：就是指住宅的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长

3. 层高：指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，出就是一层房屋的高度。

4. 净高：是指下层地板或楼板上肯面到上层楼板下表面之间的距离净高层=层高-楼板厚度

商品住宅的开间、进深和层高是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大，建筑工艺相应就越复杂，建造难度就越大，消耗的建材就很多，导致建造的成本也就越高，当然人们居住的空间会有所增大。但要付出的价格就要越高。

什么是建筑容积率和绿化率？

1. 建筑容积率指：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

2. 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比.

商品房应分摊的公共面积包括哪些？

1. 电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整状建筑服务的共有房屋和管理房屋。

2. 套与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。

3. 不计入公摊的有：人防的地下室、半地下室、供出租或出售的固定车位或专

用车位、楼外的用作公共休息的设施或架空层。 买房时哪些项目不计入建筑面积

层高在2.2米以下的房屋，净高在2.05米以下的地下室和半地下室等。

房屋产权关系有哪几种？

1. 产权共有关系：夫妻在婚姻关系持续其间所购得的房地产，如无其它协议则该房地产属共有财产，也就是房产证上的名字不管是谁都是夫妻双方各有一半份额。

2. 赠送关系：父母或子女自愿将房地产赠送给子女或父母，属于亲属间的财产赠予，必须办理公证，其过户税费较买卖税费略少。

3. 继承关系：根据我国继承法规定：房地产继承从被继承人死亡的时间开始。法定顺序分为二种。第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟、姐妹、祖父母。继承先由第一顺序继承人继承，没有第一顺序继承人的由第二顺序继承人继承。法律还规定：房地产及成应是4、权力与义务的双重继承，即遗产在清偿了债务后才能继承。

4. 分隔问题：房地产在家庭中因纠纷而提出分割份额时可以互相协商，申请仲裁，或到起诉。

5. 未成年购房：现在许多父母为减少今后涉及的继承赠与、分割等问题，购房时直接登记子女的姓名。如子女未成年则登记时要有一名监护人列入产权登记档案。除法定监护人外，制定监护人则须到公证处办理公证。

产 权 分 类 一、基本概念问答：

1. 房产权属性质的分类有哪些？它们各自有何特点？ 使用权

大产权

产权限 成本价产权 小产权 优惠价产权 标准价产权 经济适用房产 校产 军产

*商品房：是指直接从开发商手中购买的房屋，其建设用地是以出让的方式获得，开发商在取得土地使用权时向国家交纳了土地出让金，个人在购买房产时房款内房款内包函土地出让金，在转让时不需再补交土地出让金，买卖双方只负担规定的税费即可。产权性质为大产权，也称完全产权。

普通住宅：面积在140㎡（含）以内，容积率在1以上，单价在房屋所在地低价1.2倍以内。三个条件同时满足视为普通住宅。否则为非普通住宅。

商品房（大产权）——从开发商处购买，上市再交易，须交营业税5.5%（两年内交易）。非普通住宅满两年以上交营业税（购买价与卖出价差额征税）  房本面积是建筑面积

(1)从开发商处购买商品房时需交费用公共维修基金：总房款的2%契税：1.5%-3% （非私产、商业、写字楼一律为3%）印花税：0.05%（共0.1%开发商交0.05%）

(2)二手房交易买房人负担的费用：

契税：总房款的1.5%-3%（原则同上）印花税：总房款的0.1%营业税：总房款的5.5%（普通住宅房产证时间至交易时间超过两年则不用缴纳）非普通住宅满两年以上交营业税（购买价与卖出价差额征税） 已购公房：

指在房屋改革过程中已购习为私人产权的原公有住房，此类房屋的建设用地是以划拨的方式获得，原产权单位没有交纳土地出让金，个人购买后，房款内也不包括。如在转让时，须补交土地出让金。产权性质为小产权，也称不完全产权。  房本面积是建筑面积

(1)出售补交土地出让金1560*面积*1%，契税：总房款的1.5%，印花税：总房款的0.1%，营业税：总房款的5.5%（房产证时间至交易时间超过两年则不用缴纳）

 标准价卖方须回原单位补齐成本价：1560*6%*建筑面积后可以上市。

 央产房——一般为成本价购房（原始合同上有各单位公章）。开上市证明（央产房上市证明，蓝岛西区央产办）方可出售，否则不允许。必须出具物业、供暖结清证明  军产、校产、院产过不了户央：

*经济适用房：指直接从开发商手中购买的一种特殊商品房，与

一般的商品房相比，免收了土地出让金，减免了开发商的一些税费，了开发商的一些利润，因此房价偏低，同时了购买人群，只有符合一定条件的人才能购买。如再转让时，购买人群不受，但须补交土地出让金。产权性质为小产权。  经济适用房——照顾低收入人群推出的房产项目。

（1） 要求：北京市户口，人均不超过15平米，家庭年

收入不得超过6万元

（2） 优势：物业费低。交通位置好房价低

（3） 购买条件：但未满五年不可出售，如出售不得高出

原价格，且购房者必须符合经济适用房购房条件。需交综合地价款（超过审批面积部分的价格*10%） （4） 五年后出售须补交成交价的10%的国家土地补偿

金。土地出让金一般由房主承担。

（5） 在向开发商购买新房时，普通家庭购房金额超过28

万的房价部分补交10%的土地出让金（普通家庭面积不得超过70平，经济适用房限定单价不得超过4400元）。

*回迁房：同一物业内两种房本，公房回迁房拿到的是经济适用房房本。私房回迁拿到的是商品房大产权。

 过户时须拿原始购房合同（回迁有回迁协议、成本价购房须协议），如遗失应重开证明（购房合同复印件加盖红章）或到国土局档案部重新补办（20元工本费）。

 回迁：每个户口回迁时可享受15平方米的1560.00，其余部分的单价不超过4400.00/㎡，超出部分是用国家优惠价格购买。

 出售时补交成交价的3%土地出让金。及代理费、契税、印花税。

*使用权房：指市民租住的公有住房，因此享有使用权。它的权属转移到目前还只是试典，以置换的形式出现在市场上，因为相关手续的办理及税费的交纳很不明确。  使用权——只有租住的权利，没有处置权。

（1） 通过关系做一套虚假的，相同的房屋手续与该使用权

房屋通过房管所做出新的房本。

（2） 用两处基本相同的使用权房进行承租人的交换，过户

前出卖方应将各种费用结清，如供暖费、物业费等 （3） 卖方过户时交一年的房租、1-3年的供暖费及过户费

（每个房管局收费不统一6000-10000） （4） 使用权房租金3.05元/㎡/月

辨别各种产权房的方法：成本价房本由原始购房合同

回迁房本有拆迁协议 经济适用房房本有经济适

用房购房合同

房产证上的面积为建

筑面积

使用权上的面积为套

内建筑面积 特点： 1. 使用权：

（1） 使用权房产要交房租；

（2） 房产过户不在各区房地产管理局交易所，而在房产所

在地房管所或物业公司；

（3） 使用权房本比产权本要小许多，封面印有北京市公有

住房租赁合同字样； （4） 过户费用无固定比例。 2. 产权：

（1） 产权房不用交房租；

（2） 房产过户在当地区房地产管理局交易所； （3） 产权房本为朱红色，封面印有房屋所有权证字样； （4） 过户费用按北京市规定缴纳。

3. 大产权：原属于完全产权，房主既拥有房屋所有权，又拥有土地使用权，土地出让金已交纳。

4. 成本价产权：属于部分产权，房主只拥有房屋所有权，不拥有土地使用权，土地出让金未交。房产证第一页或第二页印有“成本价出售住房”字样。

5. 优惠价，标准价：产权性质同上。房产证第一页或第二页

印在“优惠价出售住宅”或“标准价出售住宅”字样。 6. 经济适用房：产权性质同上。 以下产权性质的房屋不能上市： 1. 直属机关的公房； 2. 军产、院产、校产的公房； 3. 使用权房；

4. 以标准价购买，尚未按成本价补足剩余房款的； 5. 乡产权的房屋；

6. 已被列入拆迁公告范围的；

7. 所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售，不能上市； 8. 所有权有纠纷的；

9. 已经抵押但未经抵押人书面同意的； 10.上市交易后会形成新的住房困难的；

11.依法被查封或贪污以其它形式权属转移的；

12.房屋已出租他人，出售人未按规定通知承租人侵害了承租人优先购买权等利益的； 13.擅自改变房屋使用性质的。

以上，1。3。6。11不能上市，其它的满足一定条件可以上市。

贷 款 知 识

 什么是房地产抵押贷款？

是指债务人或者第三人以其所有经营管理的房地产作为履行债务的担保，向金融机构贷款，当贷款人不履行债务时贷款人有权从该抵押的房地产价值中优先受偿。提供房地产抵押的债务人（借款人）或第三人为抵押人，债权人（贷款人）为抵押权人，提供担保的房地产为抵押物。  什么是公积金贷款？

具有当地城镇常住户口、建立住房公积金制2年以上并按规定缴存住房公积金的职工，为构建住房或翻建、大修自有住房资金不足时，即可享受公积金贷款。其贷款的条件是：借款人及其家属缴存的公积金总额至少达到新构建（大修）住房支出的30%；贷款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力；借款人同办理住房抵押登记的保险；提供当地住房基金管理中心及所属分中心同意的担保方式；同时提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用金、公积金缴存的证明等。  什么是按揭贷款？

指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人（银行）作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款认为月，银行有权收走房屋。

 什么样的房产可以贷款购买？什么样的不能？

有产权证的产权房可以贷款购买，补齐成本价，使用权房不能贷款购买。

 贷款购房买卖双方需提供什么材料？

1. 买方：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、收入证明、营业执照副本复印件加盖公章、照片各2张（其他房产、车、学历证明、存款证明）；

2. 卖方：身份证、户口本、房本、土地证（原购房合同）。  贷款最长年限及最大按揭比例是多少？

贷款人年龄加贷款年限不得超过55年（女），60年（男）。最大按揭比例为七成。