2016年上半年海南省房地产估价师《制度与政策》：现行城镇土地使用制度考试题

用制度考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零该建筑物的成新率为。 A：75％ B：65％ C：55％ D：45％

E：工业用地的监测点评估价格 2、商业标准宗地的位置应是__。 A．街角地 B．二面临街地 C．一面临街地 D．畸零地

3、政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次

4、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年的价格为4000元／㎡．若报酬率为6％，收益期限为50年，则该房地产价格为。 A：3000元／㎡ B：4500元／㎡ C：5200元／㎡ D：5600元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

5、下列关于征收土地的表述中，正确的是__。

A．土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍 B．安置补助费只能发放给安置单位 C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费

D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金

6、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元／㎡，2012年9月的市场价格为4654元／㎡。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为。 A：1．07％ B：1．11％ C：1．20％ D：1．25％

E：工业用地的监测点评估价格

7、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。 A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

8、最小二乘法的基本原理是。

A：要求实际值与估计值的离差平方和为零 B：要求实际值与估计值的离差平方和为最小 C：要求实际值与趋势值的离差平方和为零 D：要求实际值与趋势值的离差平方和为最小 E：执行层的组织协调

9、物业管理的全面启动以__为标志 A．物业的接管验收 B．用户入住

C．档案资料的建立

D．首次业主大会的召开

10、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者，属于。 A：房地产开发经营业 B：房地产咨询业 C：房地产估价业 D：房地产经纪业

E：房地产估价机构必须加盖公章

11、某房地产2009年4月的价格为6500元／㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产2009年10月的价格为元／㎡。 A：5110.51 B：5307.26 C：5549.95 D：5638.13

E：工业用地的监测点评估价格

12、以下属于房地产资产管理范围的是__。 A．制订物业策略计划 B．设备更新财务预测 C．室内布局与空间规划 D．建筑设计与工程规划 13、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4 500元／㎡，出租的年末净收益为500元／㎡.假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为．【2007年考题】 A：3 473元／㎡ B：4 365元／㎡ C：4 500元／㎡ D：4 635元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

14、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（）万m2。 A．390.5 B．399.5 C．523.5 D．543.0

15、房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。 A．施工图设计 B．可行性研究 C．成本收益分析

D．项目建设书的编制

16、按照，环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等。 A：环境要素 B：污染物的性质 C：污染物的形态 D：污染产生的原因 E：执行层的组织协调

17、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是__。 A．建筑高度 B．建筑间距 C．建筑密度

D．建筑后退红线距离

18、下列关于搬迁期限和拆迁期限，表述错误的是。 A：搬迁期限不同于拆迁期限

B：拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限 C：拆迁期限从属于搬迁期限 D：搬迁期限不能超出拆迁期限 E：房地产估价机构必须加盖公章

19、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的__。 A．存在效益外溢和转移 B．需要适时更新改造投资 C．不一样性

D．保值性与增值性

20、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。 A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供给、需求、利用状况 C．权利、租金、利率 B．价值、使用价值、供求

21、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是__。

A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B．经营收入=销售收入+出租收入

C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

D．可分配利润=税后利润-未分配利润 22、制订进度计划时，__法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。 A．横道图 B．网络图 C．进行图 D．工序图

23、下列关于变形缝，表述错误的是。

A：伸缩缝，也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝

B：沉降缝是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生不均匀沉降的影响所设的变形缝

C：防震缝是防止由于地震的影响而设置的变形缝 D：防震缝不可结合伸缩缝、沉降缝的要求统一考虑 E：执行层的组织协调 24、《中华人民共和国招标投标法》规定，开标由主持，并邀请所有投标人参加。 A：人民法院 B：公证部门 C：招标人 D：投标人

E：房地产估价机构必须加盖公章

25、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的。 A：负债业务 B：资产业务 C：中间业务 D：代理业务

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是__。

A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请

B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地。原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记

C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起，10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人

D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当做出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书 2、为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算__。

A．房屋重置价格结合结构差价 B．商品房价格 C．房屋结构差价

D．房屋重置价格结合成新差价

3、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为。(2009年试题) A：设计寿命 B：经济寿命 C：法定寿命 D：自然寿命 E：借款合同 4、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。 A．12% B．20% C．24% D．30%

5、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为__m2。 A．40 B．45 C．48 D．50

6、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括。 A：划拨土地应补交的出让金 B：已抵押担保的债权数额

C：发包人拖欠承包人的建设工程价款 D：强制执行费用 E：估价费用

7、作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。 A：分散风险 B：组织经济补偿 C：融通资金 D：防灾防损

E：执行层的组织协调 8、股票。

A：是由有限责任公司公开发行

B：可作为买卖对象和抵押品，成为金融市场上主要的、长期的信用工具 C：只是代表股份资本所有权的证书

D：它自身没有任何价值，是真实的资本，也是一种独立于实际资本之外的虚拟资本

E：一经认购，持有者不能以任何理由要求退本还股，但可以通过证券市场进行转让

9、建筑材料的性质有等。 A：物理性质

B：力学性质 C：耐久性 D：耐热性 E：耐湿性

10、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是__。 A．购买房地产股票 B．购买商铺

C．购买房地产债券

D．购买住房抵押支持证券 11、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为__。 A．0.5年 B．1.5年 C．2年 D．3年

12、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有。 A：风险因素 B：资本化率 C：通货膨胀率 D：投资利润率 E：资金总额

13、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。 A．主观合理价值和公开市场价值 B．主观合理价值和非公开市场价值 C．主观合理价值和客观合理价值 D．公开市场价值和非公开市场价值

14、下列关于间接融资的局限性，表述正确的是。

A：由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系

B：在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注 C：在一定程度上增强了投资者对企业生产的关注 D：减少了对筹资者使用资金的压力和约束 E：增加了对筹资者使用资金的压力和约束

15、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式。

A．同质偏好 B．同形偏好 C．集群偏好 D．分散偏好 E．心理偏好

16、房地产抵押估价报告应用有效期从起计，不得超过一年。 A：估价时点 B：估价委托日

C：估价报告出具日 D：估价开始作业日 E：执行层的组织协调

17、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。 A．10000 B．12000 C．180000 D．15000

18、债券偿还期限的确定，主要受发行者等因素的影响 A：过去一定期限内所调配的资金规模 B：未来市场利率的发展趋势 C：证券交易市场的发达程度 D：投资者的投资意向 E：心理状态和行为偏好

19、建筑物重置价格的求取方法有等。 A：单位比较法 B：工料测量法 C：指数调整法 D：分部分项法 E：成新折扣法

20、在实际工作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。 A．1～2 B．2～3 C．2～4 D．3～5

21、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括等。 A：有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B：“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C：有租约限制的房地产 D：未来状况下的房地产 E：共有的房地产

22、国外研究表明，房地产的经济寿命与其相关。 A：建筑结构 B：所在区域 C：使用性质 D：使用过程 E：借款合同

23、投资者决定是否投资时，主要考虑两个因素。 A：资本边际效率 B：经营状况

C：社会状况 D：自然状况 E：利息率

24、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种（）。 A．房价收入比

B．实际价格/理论价格 C．房地产价格指数

D．期内吸纳率/历年同期吸纳率 E．房地产投资需求/房地产使用需求 25、收益法适用的条件是房地产的__。 A．收益能够量化 B．风险能够量化

C．收益或风险其一可以量化 D．收益和风险均能量化