因房屋外墙漏水而拒交物业费是否合法

本文探讨了物业服务企业可能面临的法律责任。在业主认为物业管理服务存在明显缺陷时,如小区环境脏乱、设施未及时修复、业主投诉未得到及时处理等,法院将不予受理,也不会支持相应的管理费支付。而在物业服务企业在履行合同过程中不履行职责,提供的服务项目和质量与法律或合同标准存在较大差异时,一般认为物业服务企业应承担违约责任。在具体的违约责任承担方式上,可以根据业主的要求降低物业管理费的数额,平衡双方的利益。

法律分析

在第一种情况下，如果业主认为物业管理服务存在明显缺陷，例如小区环境脏乱、部分设施未及时修复、业主投诉未得到及时处理等，法院将不予受理，也不会支持相应的管理费支付。原因是：物业服务企业为社区多方面提供物业服务，包括房屋公共部位的维护管理、公共设施、公共秩序、公共环境卫生等，作为物业管理公司，所提供的服务是公共的、整体的，服务于整个社区的财产。个别业主不按时交纳物业管理费，将为社区提供整体服务，对按时交纳物业管理费的其他业主或物业使用人造成极不公平的不利影响。

第二种情况是物业服务企业在履行合同过程中不履行职责，提供的服务项目和质量与法律或合同标准存在较大差异。在处理此类案件时，一般认为物业服务企业应承担违约责任。在具体的违约责任承担方式上，可以根据业主的要求降低物业管理费的数额，从而平衡双方的利益。

拓展延伸

根据我国《物业管理条例》的规定，物业管理企业是物业管理服务的提供者，负责物业管理区域内物业服务活动的组织实施。如果物业管理企业存在违约或者不履行管理职责的情况，业主有权要求其承担相应的违约责任。同时，根据《物业管理条例》的规定，物业服务费用由业主承担。因此，如果物业管理服务存在缺陷，业主可以拒交物业费，但应当承担相应的违约责任。在物业管理服务合同中，应当约定物业管理服务的内容、标准、费用及其支付方式等事项，以避免出现物业管理服务缺陷的情况。

结语

首先，根据第一种情况，如果业主认为物业管理服务存在明显缺陷，例如小区环境脏乱、部分设施未及时修复、业主投诉未得到及时处理等，法院将不予受理，也不会支持相应的管理费支付。这是因为物业服务企业为社区多方面提供物业服务，包括房屋公共部位的维护管理、公共设施、公共秩序、公共环境卫生等，作为物业管理公司，所提供的服务是公共的、整体的，服务于整个社区的财产。个别业主不按时交纳物业管理费，将为社区提供整体服务，对按时交纳物业管理费的其他业主或物业使用人造成极不公平的不利影响。

其次，根据第二种情况，如果物业服务企业在履行合同过程中不履行职责，提供的服务项目和质量与法律或合同标准存在较大差异，业主可以要求降低物业管理费的数额，从而平衡双方的利益。在处理此类案件时，一般认为物业服务企业应承担违约责任。因此，业主在遇到物业管理服务不满意的情况时，可以通过法律途径来维护自己的权益。

法律依据

物业管理条例：第四章 物业管理服务 第四十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

物业管理条例：第四章 物业管理服务 第三十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业管理条例：第四章 物业管理服务 第四十三条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。