“高层建筑”地价分摊方法探讨

２００７年２月　重庆工商大学学报（社会科学版）　第２４卷第１期　Ｆｅｂ．２ｏ０７　Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｃｈｏｎｇｑｉｎｇ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ　ａｎｄ　Ｂｕｓｉｎｅｓｓ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（Ｓｏｃｉａｌ　Ｓｃｉｅｎｃｅｓ　Ｅｄｉｔｉｏｎ　Ｖ０Ｌ　２４　Ｎ０．１　“高层建筑＂地价分摊方法探讨　邱枫　（重庆工商大学。重庆４０００６７）　［摘要］针对现存的“高层建筑”地价分摊方法的不足，在分析和借鉴专业人士的研究结果　和实践经验基础上，提出“按楼层地价分配率”来分摊“高层建筑”地价的方法。此分摊方法克　服了现有方法的一些缺陷，保留了理论合理性与逻辑性的优点；并使用了替代原理，有利于解　决批量进行地价分摊的问题；同时运用概率论和数理统计的方法提高了分摊结果的精确性，保　证了分摊结果的合理性。　［关键词］‘‘高层建筑”楼层效用；建筑物效用；楼层地价分配率；楼层楼面地价　［中图分类号］Ｆ２９３．２［文献标识码］Ａ［文章编号］１６７２—０５９８（２００７）Ｏ１—０５７—０４　随着城市用地的１３益紧张，地价不断高涨，以　值量，或土地份额；这种方法存在明显的理论缺陷，　及建筑技术的１３益发展，“高层建筑”也随之兴起，　其分摊结果和实际值由较大差别，与土地权益原则　并有不断增高和加速之势。高层楼宇往往各层有　和要求不相符合。按房地产价值分摊是指将某权　不同的用途，这就决定了楼宇的买家可能是多个客　益人所拥有的部分房地产（土地加建筑物）的价值　户；而高层楼宇整幢楼的土地是同一块，这块土地　（即楼价），与整体房地产的价值比，作为该权益人　有一定的价格，其上附有土地一定年限的使用权，　所拥有的部分土地占整个土地权益的份额；该方法　在实物形态上是不可分割的。当房地产开发商出　反映了由于各楼层的楼价不同，其分摊的地价也相　售开发楼宇的某一部分给某一特定客户时，这块土　应不同，这是符合土地权益原则和要求的；但进一　地使用权的一个相应份额，也就随之转移，最后是　步分析，可以发现该方法会引起不同楼层建筑价格　购得这座大厦的共同所有者拥有这一块土地的使　也不同的逻辑缺陷。按土地价值分摊的方法是基　用权。对于现今国内楼宇中这种常见的多产权同　于假设开发法的估价思路，运用了剩余法的原理，　幢现象，就产生了许多问题，诸如：不同的房屋所有　即地价等于楼价减建筑费、利息、利润等，所分摊的　权人该如何合理的分割大楼共用土地及其伴随的　地价比例等于占有部分的房地产价格减建筑物价　土地权利和义务？总地价如何在各楼层合理的分　格与房地产总价值减建筑物总价值之比；该方法克　摊？土地使用税如何在各土地使用权人之间分摊？　服了前两种方法的缺陷，具有理论上的合理性，其　以上产生的问题只有通过对“高层建筑”地价的合　分摊结果也和实际情况较为接近；但此方法批量处　理分摊才能得到有效的解决。目前“高层建筑”地　理的可操作性差，只适宜解决个案，但在解决个案　价分摊存在三种方法：按建筑面积分摊、按房地产　的过程中又需预知大量标的楼宇的变量，因此在运　价值分摊、按土地价值分摊。按建筑面积分摊是将　用上就难以推广。因此，寻求一个理论合理、操作　“高层建筑”的某权益人所拥有的建筑面积占该建　简便的“高层建筑”地价分摊方法就成为一个非常　筑物总面积的比例，作为该权益人所拥有的土地价　现实的问题。　・［收稿日期］２００６—１１—２８　［作者简介］邱枫（１９７９一），女，汉族，四川成都人，重庆工商大学发展规划办。于２００４年７月毕业于四川师范大　学资沂评价专业，硕士研究生；取得土地估价师和房地产估价师资格证。　５７　维普资讯 http://www.cqvip.com

重庆工商大学学报（社会科学版）邱枫：“高层建筑”地价分摊方法探讨　２００７第１期　有鉴于以上三种方法的不完善性，笔者在借鉴　有明显差异的，应根据实际情况进行个别部位的调　专业人士的研究结果和实践经验基础上，经过思考　整，尽量排除因装修、设备而造成的建筑成本差异。　和总结，引人按楼层地价分配率分摊的方法，该分　具体公式如下：　摊方法是对土地价值分摊法的补充和完善。其分　１　ｍ　摊思路是：收集典型楼宇样本，通过求取各楼宇各　楼层的效用比，并将各楼宇建筑物效用分离出来　后，即可得到每个楼宇样本的楼层地价分配比率系　ｂ＝　∑ａｉ×Ｃ／Ｐｉ－１　●　ｍｉ＝ｌ（２）　（三）楼层地价分配率　楼层地价分配率是按各楼层所处土地立体空　列；通过统计技术，我们可得到某同质地区同结构　间的位置给予分配的比率，各楼层价值差异，并非　由建筑物引起，而是由土地空间位置不同所致，故　某类型楼字楼层地价分配率系列，运用概率论和数　理统计方法对此地价分配率系列进行检验，以及求　用楼层效用比减去建筑物效用可求得楼层地价分　得各楼层地价分配率置信区间后，便可用于在楼层　配率。具体公式如下：　和用途与该类别建筑物相近或相似的其他“高层　ｃｉ＝ａｉ—ｂ　（３）　建筑物”地价的分摊。某权益人所拥有的土地价　（四）用统计技术来确定楼层地价分配率序列　值也可以根据所求得的不同楼层单位楼面地价而　要寻求各类别建筑物楼层地价分配率序列的　计算出来。具体步骤如下。　统计规律，显然不能寄希望于经由市场调查直接获　取各楼层的地价分配率；我们可以遵循剩余法的思　一、楼层地价分配率序列的取得　路，由各楼层效用比和建筑物效用比，反求楼层地　（一）各楼层效用比　价分配率，而前两者的数据资料是完全可以从市场　由于“高层建筑”各层楼的效用不同，造成了　调查中得到的。那么，我们又该如何从样本的市场　售价之间的差别，将各楼层的单价以百分率方法来　调查资料推断得到总体规律呢？可采用数理统计　表示，即称为楼层效用比。计算时测得各楼层的平　技术，具体步骤是：　均单价，以最低单价为基数，各楼层单价与最低单　１、广泛调查收集“高层建筑”的各楼层用途分　价之比即为各楼层的效用比率，可以简易求得。楼　布、交易价格及建筑物价格的市场资料。　层效用比是利用市场支付意愿差异程度来观察各　２、对上述资料按房屋坐落地段相似、楼层用　地段高层楼房各层间存在的差异比率，是求算地价　途分布相近、建筑层数相同的标准整理归类。　分摊的基础资料。具体公式如下：　３、对属于同一类别的各楼宇分别按剩余法方　设某大楼共有ｍ层，各层的平均单位楼价为　式求取各楼宇的楼层地价分配率序列。　Ｐ　（　１，２，…，ｍ），建筑物总价格为ｃ，房地产总价　４、按算术平均数求得每一类别的楼层地价分　格为Ｐ，各楼层的效用比率为ａ　（ｉ＿１，２，…，ｍ），建　配率序列。　筑物的效用为ｂ，楼层地价分配率为ｃ　（ｉ＝１，２，　用统计方法根据上述公式，可计算出某类别建　…，ｍ），则　筑物楼层地价分配率系列（ｃ　，ｃ：，…，ｃ　）。设某　根据上述思路，各楼层单价与最低单价之比即　区域某类建筑共有ｎ幢，每幢ｍ层，第ｊ幢建筑第ｉ　为各楼层的效用比率，即　层的平均单位楼价为Ｐ　（ｊ＝１，２，…，ｎ；ｉ＝１，２，…，　ａｉ＝Ｐｉ／ｍｉｎＰｉ　（１）　ｍ），第Ｊ幢楼宇的建筑物总价格为ｃ；（Ｊ＝１，２，　一，　（二）建筑物效用比　ｎ），第ｊ幢楼宇的总楼价Ｐ｛（ｊ＝１，２，…，ｎ）。　建筑物效用比是建筑物部分在整个楼层效用　通过上述公式可以求得第Ｊ幢建筑楼层地价　比中所占的比率。其计算方法是建筑物总价格与　分配率。ｉｌ＇。ｊ２，…，。．ｍ（ｊ＝１，２，・・・，ｎ）。　房地产总价格（即楼价）的比值与楼层效用比的平　运用算术平均数可以求得此类建筑的楼层地　均值的乘积。建筑物价格由建造建筑物的土建安　价分配率系列ｃ　，ｃ：，…，ｃ　。　装、内部固定设备、室外配套及专业、管理费等全部　１　ｍ　其中ｃ；＝一，ｔＩ∑（ｉ＿１，２，…，ｍ）　（４）　直接和间接的成本费用组成，并含正常的利息、利　润。一般认为各楼层、各部位的建筑物单位价格是　二、对楼层地价分配率系列进行可靠性　相同的，是将建筑物总价按总面积分摊后的平均价　检验　格，若为特殊设备、特殊装修的楼层和部位，建筑费　所求得的楼层地价分配率是否可靠还需经过　５８　维普资讯 http://www.cqvip.com

重庆工商大学学报（社会科学版）　邱枫：“高层建筑”地价分摊方法探讨　２０ｏ７第１期　检验，在此我们运用概率论和数理统计的有关知识　用于相似类别建筑物地价的分摊，这时需要收集更　对所求得的楼层地价分配率进行假设检验。其方　多的同类型样本资料，重复１．１中的四个步骤，重　再进行假设检验；若Ｉ　ｔ　法是：收集与所求得的楼层地价分配率样本相似的　新求取楼层地价分配率，样本资料（房屋坐落地段相似、楼层用途分布相　ｆ≤入，则通过典型样本所求取的楼层地价分配率　近、建筑层数相同），对这些样本资料（称为检验样　系列ｃ；在检验水平　的条件下是可行的，可用于　本）同样按上述１．１中的四个步骤求出另一个楼　与样本楼宇（房屋坐落地段相似、楼层用途分布相　层地价分配率系列（可称为检验样本楼层地价分　近、建筑层数相同）相似的其他楼宇的地价分摊。　配率系列），同时我们也能计算出各检验样本楼层　地价分配率的不同方差，此时假设原所求得的楼层　三、对楼层地价分配率系列做区间估计　地价分配率是可靠值，并给定一定的检验水平，就　可利用ｔ分布６来检验原楼层地价分配率系列是　否可靠。如果通过原来的典型样本所求得的楼层　地价分配率系列经检验是不可靠的，则需要重新收　集典型样本资料来重新求取一个楼层地价分配率　系列，经检验在其可靠度范围内时才能进行运用。　具体公式如下。　采集与上述相同区域同类建筑相同用途楼宇　样本，设该楼宇样本共Ｎ幢，每幢楼宇同样为ｍ　层，第Ｊ幢建筑第ｉ层的平均单位楼价为Ｑ　（Ｊ：１，　２，…，Ｎ；ｉ：１，２，…，ｍ），第Ｊ幢楼房的建筑物总价　格为ＶＪ（ｊ：１，２，…，Ｎ），第Ｊ幢楼房的总楼价ＱＪ（Ｊ　：１，２，…，Ｎ）。　通过１中的四个步骤，可以求得检验样本的楼　层地价分配率系列Ｘ，，Ｘ　，…，Ｘ　。设检验样本的楼　层地价分配率系列各楼层样本方差为ｓＩ２’利用方　差公式Ｓｉ　：　（ｘｊ；一Ｘｉ）（ｉ：１，２，…，ｍ）　，可　以求得检验样本的楼层地价分配率系列的各样本　方差。假设根据原典型样本所求的楼层地价分配　率是可靠值，即ｃｉ（ｉ＝１，２，…，ｍ）是可靠的，根据ｔ　检验方法，构造统计量ｔ，并确定其分布（计算出ｔ；　的值）：　ｔＩ＿　（Ｎ＿１）８　（５）　Ｎ　对于给定的检验水平（Ｏ＜＜１），由　Ｐ（Ｉ　ｔｉ　Ｉ＞　）：　和自由度Ｎ～１（自由度表示误差信息的个　数），查ｔ分布表，确定临界值（分位数）。　若Ｉ　ｔ；Ｉ＞　，表明检验样本的楼层地价分配　率在检验水平　的条件下分布是超出了临界值　，　与典型样本所求取的楼层地价分配率系列ｃ；有显　著差异，则通过典型样本所求取的楼层地价分配率　系列ｃ；在检验水平　的条件下是不可行的，不能　简单地以典型样本平均数值直接作为总体平　均数，是以样本数据推断总体参数的一种点估计方　式。该方法虽然操作简便，但没有考虑样本误差，　也没有说明估计的准确度和可靠性大小，特别是房　地产具有的异质性特点使标的楼宇和它所归属类　别中的样本楼宇必有很多的差异。因此，笔者以为　从每一类别中的典型样本楼层地价分配率序列推　断该类别总体的楼层地价分配率系列时，更宜采用　区间估计方式，即给出楼层地价分配率的一个区间　范围，而非仅仅一个确定的数值点。这样，有经验　的估价师便可根据标的楼宇的具体情况，作弹性选　择。对楼层地价分配率做区间估计需要在完成上　述１．１中四个步骤的基础上，再计算出各类别每一　楼层地价分配率的样本方差，给定一个置信水平，　利用ｔ分布表，可以求得楼层地价分配率的置信区　间。　经过可靠性检验后，能确定一个可行的楼层地　价分配率系列ｃ；，这时我们需要对此系列作一个区　间估计，以尽量减少误差，提高其准确度。　首先，根据方差公式　１　ｎ　一　６；　：　．　（ｃ＿Ｉ＿ｃ；）　（ｉ：１，２，…，ｍ），　（６）　计算出各类别每一楼层地价分配率的样本方　差。　其次，取定显著性水平（Ｏ＜＜１），则第ｉ层地　价分配率的置信区间为，　（ｃＩ＿　√　’ｃ．＋　√　）　（７）　其中，临界值　的大小可从ｔ分布表中相应于　自由度为ｎ一１、置信水平为１一仅（又称为置信度）　的位置处查到。通常，　可取０．０１、０．０５或０．１，视　精度要求的具体情况而定。　四、不同楼层的楼面地价求取　知道此类别建筑物楼层地价分配率系列（ｃ　，　ｃ　，…，ｃ　）和相应的置信区间，对于在楼层和用途　５９　维普资讯 http://www.cqvip.com

重庆工商大学学报（社会科学版）　邱枫：“高层建筑”地价分摊方法探讨　２００７第１期　与该类别建筑物相同或相似的某一建筑物，视其具　题，更多的应从理念上去认识，要在理性认识的基　体情况选择在置信区间内相应的地价分配率，结合　础上，不断积累资料，尽可能掌握一定时期内、一定　由地价和总建筑面积计算出的平均楼面地价，可计　土地区域范围内、不同性质楼宇的地价在楼层中的　算出其单位楼面地价以及楼层楼面地价。设待分　垂直分布规律。另外，由于条件有限，文中提出的　摊楼宇的建筑物面积为Ｓ，土地总价格为Ｖ，即：　分摊方法还只是一种理论上的探索，下一步笔者将　第ｉ楼层单位楼面地价＝第ｉ楼层地价分配　对此在实践中作更深入的研究。上述思路还很不　率／平均楼层地价分配率×该幢大楼平均楼面地价　成熟，很不系统，提出来仅是为了引起大家对这一　＝ｃ；／（　笔）×（Ｖ／ｓ）　（８）　问题的关注，展开广泛的讨论，以求得问题的合理　解决。　第ｉ楼层楼面地价＝第ｉ楼层单位楼面地价×　该层建筑面积　［参考文献］　此分摊方法克服了现有三种方法的缺陷，不仅　［１］周寅康．房地产估价一理论、方法、实务［Ｍ］．南京：东　提高了分摊结果的精确度，而且扩大了应用范围，　南大学出版社，２ｏ０１．２４３．　具有如下特点：首先，此方法运用了替代原理，并且　［２］王克忠，张维然，杨国诚．房地产估价理论与方法［Ｍ］．　保留了剩余法的合理理论，使之具备了扎实的理论　北京：高等教育出版社，１９９８．２５５—２５７．　基础；其次，在前提性工作中需要收集大量翔实的　［３］周寅康．房地产估价一理论、方法、实务［Ｍ］．南京：东　典型样本资料，保证了计算出的楼层地价分配率的　南大学出版社，２ｏ０１．２４５．　现实性；第三，运用概率论与数理统计的方法，验证　［４］王克忠，张维然，杨国诚．房地产估价理论与方法［Ｍ］．　北京：高等教育出版社，１９９８．２５７．　了通过典型样本所求出来的楼层地价分配率的可　［５］于伟．立体地价评估的理论与方法研究［Ｊ］．不动产纵　靠度，并对可靠的楼层地价分配率进行置信区间的　横，１９９５，（３）：７５．　估计，这使分配率的结果更具可靠性；第四，在完成　［６］何蕴理，贺亚平，陈中和等．经济数学基础概率论与数　了一定的前提基础性工作取得楼层地价分配率系　理统计［Ｍ］．北京：高等教育出版社，１９８８．１１２—１１４．　列与置信区间后，任意一“高层建筑”地价的分摊　［７］《经济应用数学基础》编写组．概率论与数理统计［Ｍ］．　只与建筑面积和所占用土地的总地价有关，无需预　北京：同心出版社。１９９８．６５—７１．　知楼价等变量，计算简洁，操作方便，特别适宜批量　［８］何蕴理，贺亚平，陈中和等．经济数学基础概率论与数　进行地价分摊的求取。　理统计［Ｍ］．北京：高等教育出版社，１９８８．１１２．　从理论上说，同一城市不同地块的地价在空间　［９］《经济应用数学基础》编写组．概率论与数理统计［Ｍ］．　中的分配比例是各不相同的，世上不存在同一分配　北京：同心出版社。１９９８．１０５—１０８、　（责任编辑：朱德东）　比例的两块地。因此，对地价在楼层中的分摊问　Ｄｉｓｃｕｓｓｉｏｎ　ｏｎ　ｔｈｅ　ｓｈａｒｉｎｇ　ｍｅｔｈｏｄ　ｏｆ　ｌａｎｄ　ｐｒｉｃｅ　ｏｆ‘‘ｈｉｇｈ　ｂｕｉｌｄｉｎｇｓ’’　ＱＩＵ　Ｆｅｎｇ　（Ｃｈｏｎｇｑ／ｎｇ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ　ａｎｄ　Ｂｕｓｉｎｅｓｓ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ。ｃｂ　ｉｎｇ４０００６７－Ｃｈ／ｒ￣）　Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ａｃｃｏｒｄｉｎｇ　ｔｏ　ｔｈｅ　ｓｈｏｒｔｃｏｍｉｎｇｓ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｓｈａｒｉｎｇ　ｍｅｔｈｏｄ　ｏｆ　ｌａｎｄ　ｐｒｉｃｅ　ｏｆ”ｈｉｇｈ　ｂｕｉｌｄｉｎｇｓ”ａｎｄ　ｂａｓｅｄ　ｏｎ　ａｎａｌｙｚｉｎｇ　ａｎｄ　ｌｅａｒｎｉｎｇ　ｒｅｓｅａｒｃｈ　ｒｅｓｕｌｔｓ　ａｎｄ　ｐｒａｃｔｉｃａｌ　ｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅ　ｏｆ　ｅｘｐｅｒｔｓ，ｔｈｉｓ　ｐａｐｅｒ　ｐｏｉｎｔｓ　ｏｕｔ　ａ　ｌａｎｄ　ｐｒｉｃｅ　ｓｈａｒｉｎｇ　ｍｅｔｈｏｄ　ｔｈａｔ”ｔｈｅ　ｌｎａｄ　ｐｒｉｃｅ　ｏｆ　ｈｉｇｈ　ｂｕｉｌｄｉｎｇｓ　ｉｓ　ｓｈａｒｅｄ　ａｃｃｏｒｄｉｎｇ　ｔｏ　ｌｎａｄ　ｐｒｉｃｅ　ｄｉｓｔｒｉｂｕｔｉｏｎ　ｒａｔｅ　ｂａｓｅｄ　ｏｎ　ｄｉｆｆｅｒｅｎｔ　ｆｌｏｏｒｓ”．Ｔｈｉｓ　ｓｈａｒｉｎｇ　ｍｅｔｈｏｄ　ｏｖｅｒｃｏｍｅｓ　ｔｈｅ　ｓｈｏｒｔｃｏｍｉｎｇｓ　ｏｆ　ｐｒｅｓｅｎｔ　ｍｅｔｈｏｄ。ｍａｉｎｔａｉｎｓ　ｔｈｅ　ｇｏｏｄ　ｐｏｉｎｔｓ　ｏｆ　ｈｔｅｏｒｅｔｉｃａｌ　ｒａｔｉｏｎａｌｉｔｙ　ｎａｄ　ｌｏｇｉｃ，ｕｓｅｓ　ｒｅｐｌａｃｅａｂｌｅ　ｔｈｅｏｒｙ　ｗｈｉｃｈ　ｉｓ　ｈｅｌｐｆｕｌ　ｔｏ　ｓｏｌｖｉｎｇ　ｔｈｅ　ｐｒｏｂｌｅｍ　ｏｆ　ｂａｔｃｈ　ｌａｎｄ　ｐｒｉｃｅ　ｓｈａｒｅｓ，ａｎｄ，ｍｅａｎｗｈｉｌｅ，ｕｓｅｓ　ｐｒｏｂａｂｉｌｉｔｙ　ａｎｄ　ｍａｔｈｅｍａｔｉｃａｌ　ｓｔａｔｉｓｔｉｃｓ　ｍｅｔｈｏｄ　ｔｏ　ｒａｉｓｅ　ｔｈｅ　ａｃｃｕｒａｃｙ　ｏｆ　ｓｈａｒｉｎｇ　ｒｅｓｕｌｔｓ　ａｎｄ　ｔｏ　ｍａｉｎｔａｉｎ　ｔｈｅ　ｒａｔｉｏｎａｌｉｔｙ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｓｈａｒｉｎｇ　ｒｅｓｕｌｔｓ．　Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｆｌｏｒ　ｕｔｉｌｉｔｙ　ｏｆ”ｈｉｇｈ　ｂｕｉｌｄｉｎｇ”：ｕｔｉｌｉｔｙ　ｏｆ　ｂｕｉｌｄｉｎｇ　ｌｆｏｒ；ｌｎａｄ　ｐｒｉｃｅ　ｄｉｓｔｒｉｂｕｔｉｏｎ　ｒａｔｅ　ｂａｓｅｄ　ｏｎ　ｄｉｆ－　ｆｅｒｅｎｔ　ｆｌｏｒｓ；ｌａｎｄ　ｐｒｉｃｅ　ｏｆ　ｓｔｏｒｅｙ　ａｎｄ　ｆｌｏｒ　６０