一、引言
作为北京市最早一批外销房聚集之地，朝阳公园周边及亮马河、燕莎一带的高档公寓一直备受关注。在这个区域内，既有高档外销公寓，也有内销公寓，吸引了众多租客和购房者。本报告将重点分析朝阳公园周边及亮马河、燕莎一带的高档公寓，以期给今后的项目开发提供参考。
二、调研概况
1. 调查范围
本次调研的重点为朝阳公园周边及亮马河、燕莎一带的高档公寓。我们将调研的项目分为两个部分：95-99 年推出的项目称为第一代公寓，99 年以后推出的项目称为第二代公寓。
2. 调研目的
本次调研的目的是探寻北京高档公寓的发展脉搏及趋势，为今后的项目开发提供启示与参考。
三、区域状况分析
朝阳公园地区作为一个新兴的区域，目前已集中了相当数量的现代化综合大厦、写字楼、酒店、外销公寓以及商业文化设施。这里既有居住区的生活便利性，又有环境相对安静、交通方便的办公条件，已经发展成为京城东北地区一个较为繁华的现代化商务活动区。
四、产品分析
1. 第一代公寓
第一代公寓主要集中在95-99 年推出，代表项目有福景苑、瑞城中心等。这些项目在设计、品质等方面具有较高水平，但随着时间的推移，部分客户选择迁出此处，寻求更高端的居住环境。
2. 第二代公寓
第二代公寓自99 年以后推出，代表项目有京达国际公寓、棕榈泉等。这些项目在第一代公寓的基础上，不断适应时代发展，具有新的特色。随着朝阳公寓区域新项目的推出，价格趋于回归，规划设计更合理。
五、配套设施分析
1. 第一代公寓
第一代公寓的物业设施相对丰富，如碧湖居有小型配套商场、健身俱乐部、泳池、壁球、网球场、商务中心及酒吧等。景园大厦游泳池、健身、娱乐、餐饮；龙宝花园有中西食肆、商务中心，酒吧、桑拿及健身房。
2. 第二代公寓
第二代公寓的配套设施也相当完善，如棕榈泉有大型会所，包括游泳池、健身、娱乐、餐饮等。此外，还有一些内销公寓如博雅园、亮马名居、京达等，也拥有较高品质的生活配套设施。
六、结论
朝阳公园周边及亮马河、燕莎一带的高档公寓供应量加大，产品结构丰富。这些公寓在设计、品质等方面具有较高水平，吸引了众多租客和购房者。随着市场的发展，第二代公寓逐渐适应时代变化，具有新的特色。今后的项目开发可以参考本次调研的结果，为客户提供更优质、更舒适的居住环境。